Недвижими имоти

Недвижими имоти / купува / продава / наеми – Метропол-М ЕООД

***


Имот:

Имот или имущество означава „земя, сгради, вещи като притежание на някого; имущество“.

Думата „имот“ в българския език се асоциира предимно със собственост върху недвижимо имущество. За недвижимо имущество се смята собствеността върху различните видове и категории земи и различните видове и с различно предназначение сгради и части от сгради.

Строителството на сгради, управляването на имоти, търговията с недвижими имоти, инвестирането в недвижими имоти, оценката на недвижими имоти и някои други дейности, свързани с недвижимите имоти, са обединени под общото название „бизнес с недвижими имоти“.

Инвестицията в недвижими имоти се счита за една от най-надеждните и доходоносни видове инвестиции.


***

 

СОБСТВЕНОСТ

2.1. ОСНОВНИ ПОНЯТИЯ

“Правото на собственост и на наследяване се гарантира и защитава от закона” – чл. 17 (1) от Конституцията на Република България.

Законът за собствеността не съдържа дефиниция за понятието собственост. Без да има изрична формулировка, Законът осигурява на собственика следните права:

Да ползва своята вещ (под “вещ” се разбира и “имот”). Ако някой пречи на собственика да упражнява това свое право, Законът му дава възможност да се отнесе до съда или до друг държавен орган и да бъде прекратено всяко неоснователно действие.

Да получава плодовете от собствената вещ. Под плодове юристите разбират както естествените, така и гражданските продукти от вещите (селскостопанска продукция, наеми от имоти, и др.).

Да се разпорежда със своята вещ – да я продава, подарява, заменя, завещава.

Правото на собственост е едно от вещните права и има абсолютен характер. Собственикът е в правото си да иска, от което и да е лице, да не се смущава собствеността му, да не му се пречи да ползва своята вещ, да прибира плодовете от нея, и т.н.

Например в отсъствие на собственика някой е завладял недвижимия му имот, а след това го е отстъпил на друго лице. Собственикът може да поиска от съда да отстрани това друго лице, макар че то не е извършило отнемането.

Или друг случай: продава се чужд имот или не изцяло свой имот. Съвсем ненужно собствениците водят дела, за да атакуват сделката между Продавача и Купувача. Вече се е наложила практиката, която дава право на Собственика да предяви иск за собственост направо срещу Купувача. Това следва от абсолютния характер на правото на собственост. Собственикът си търси вещта от този, у когото се намира тя. В този случай Купувачът може по свое усмотрение да привлече в делото лицето, което му е продало чужд имот, за да получи сумата, която е броил, както и направените разноски по прехвърлянето и обезщетение за понесените вреди.

В един по-стар закон има следното определение за собственост: “Собствеността е правото на ползване с вещите по най-безусловен начин, стига само да се не прави с тях някое употребление, което законите или правилниците забраняват.” Днешният закон не отрича правилността на тази дефиниция. Тя е близка до съзнанието на всеки юрист или гражданин. Старата максима е в сила и днес, и то в много по-голяма степен отколкото по времето, когато е била записана в закона. Според новото определение правото на собственост е абсолютно, но… ”стига само да не се прави с тях (вещите) някое употребление, което законите или правилниците забраняват”.

Ограниченията на правото на собственост са напълно разбираеми. Те идват, както от нормативни актове, така и от възможността Собственикът сам да ограничи правото си на собственост.

Ето няколко примера:

Притежавате незастроен парцел. Той не може да се застрои, ако проектът не е съобразен с предписания за даден квартал начин на застрояване.

Съществуващите норми за посаждане на дървета на определено разстояние от имота на съседа също ограничават правото на собственост. Така е и когато се налага да дадете на Собственика на съседен имот достъп през вашия за извършване на определен вид работа.

Когато продавате или дарявате своето жилище може да запазите правото да го ползвате за определен срок или до смъртта си. Правото на новия Собственик е ограничено от запазеното право на стария.

В чл. 17 (2) от Конституцията на Република България е отразено, че “Собствеността е частна и публична”.

В чл. 2 от Закона за собствеността се подчертава, че всички форми на собственост са равнопоставени и “се ползват с еднакви възможности за развитие и закрила” и че ”собствеността принадлежи на държавата, на общините, на кооперациите и други юридически лица и на граждани”.

Общинската собственост се определя със закон. Към нея спадат: горите и земеделските земи, водоизточниците, включително и минералните води, които се ползват от съответната община, водоемите, заедно с прилежащите към тях плажове, кариерите от местно значение, незастроените парцели и имотите в селищните територии, предназначени за обществено и жилищно строителство, придобити чрез отчуждително производство, местните пътища и улици, паркинги, зелените площи, общинските жилища, обектите за общо ползване в селищата, съоръженията от техническата инфраструктура.

Общинската собственост е:

Публична – това са имотите, обявени по установения ред за паметници на културата от местно значение, както и тези, предназначени за осъществяване на функциите на органите на местното самооправление и местната администрация и за трайно задоволяване на обществените потребности от общинско значение.

Частна – всички останали общински имоти и вещи.

Земните недра и съдържащите се в тях подземни природни богатства са изключителна държавна собственост.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ:

В класическия случай правото на собственост включва владение, ползване, разпореждане.

Вещното право на собственост е до толкова абсолютно, до колкото това е позволено от закона или не е ограничено по волята на самия Собственик.

ВАЖНО!

Частни имоти вече ще могат да се отчуждават за обществени нужди само след като собственикът даде съгласие за това (промяна в Закона за общинската собственост, приета през м. октомври 1999 г.)

2.2. НЕДВИЖИМА СОБСТВЕНОСТ

В Закона за собствеността (чл. 110, ал. 1) е дадено определение на понятието “недвижими вещи”. Такива са: земята, растенията, сградите и другите постройки и въобще всичко, което по естествен начин или от действието на човека е прикрепено трайно към земята или постройката.

Следователно в понятието “недвижимо имущество” се включва както земята, така и сградите, а на основание изричната разпоредбана чл. 9, ал. 6, от Закона за облагане доходите на физическите лица (ЗОДФЛ) към тях се прибавят и притежанието на идеална част.

2.3. УДОСТОВЕРЯВАНЕ ПРАВОТО НА СОБСТВЕНОСТ

Правото на собственост върху недвижим имот може да възникне в резултат на правна сделка (покупко-продажба, дарение и др), както и по наследство.

Правото на собственост се удостоверява със следните документи:

  • нотариален акт;
  • договор;
  • решение на съд и др.

В някои случаи, например при делба на наследствен имот, е необходимо да се приложи и удостоверение за наследници, скица на имота, удостоверение за данъчна оценка и др.

За всеки конкретен случай Агенцията-посредник или адвокатът, водещ сделката, дават указание точно какви документи за собственост са необходими.

Ако се окаже, че не се разполага с оригинални документи за собственост, могат да се получат нотариално заверени копия от службата по вписванията там, където се намира недвижимия имот.

ВАЖНО!

Нотариалният акт е форма, необходима за действителността на сделките с недвижими имоти. Неговата липса ги прави абсолютно нищожни.

2.4. ПРИДОБИВАНЕ НА НЕДВИЖИМА СОБСТВЕНОСТ

В Закона за собствеността, чл. 77 се казва: “Правото на собственост се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, определени в закона”.

  1. Придобиване на недвижим имот чрез правна сделка.

Тези сделки за придобиване на право на собственост и на вещни права върху тях са най-често срещаните в практиката. Това са: продажби, замяни, дарение, договор за издръжка и гледане, завещание. За да бъдат действителни, те трябва да са сключени в определената от закона форма: нотариален акт, договор с нотариална заверка на подписите при продажба на наследство, договор за доброволна делба, или писмен договор в случаите, когато прехвърлител е общината или държавата.

  1. Придобиване по закон.

Такова придобиване има при наследяване по закон или при придобиване на имоти по силата на някои специални закони, свързани с реституцията на отнети в полза на държавата имоти.

 

Или например в следния случай: Имотът е придобит само от единия съпруг и това е станало възмездно по време на брака. Тогава автоматично собственик на имота става и другият съпруг. Двамата съпрузи притежават имота, но в специален режим на бездялова съпружеска имуществена общност.

2.5. ПРИДОБИВАНЕ НА СОБСТВЕНОСТ ВЪРХУ СГРАДА, ОТДЕЛНО ОТ ЗЕМЯТА ПОД НЕЯ

В практиката има случаи, при които може да се добие собственост върху сграда, отделно от земята под нея.

Например при доброволна делба, при прехвърляне собствеността само на постройка (без земята), при отстъпване на друго лице правото да построи сграда, като стане собственик на постройката.

Земята може да се ползва само доколкото това е необходимо за съществуването на постройката според нейното предназначение, освен ако в нотариалният акт не е посочено и нещо друго.

Когато правото на собственост върху постройката е установено със срок, след изтичнето на срока собствеността на сградата преминава безвъзмездно върху собственика на земята .

Собственикът на постройката може да я продаде на трето лице само след като представи на Нотариуса писмени доказателства, че е предложил на собственика на земята да я закупи и с декларация представи неговия отказ (чл. 33 от ЗС).

При ползването на този вид собственост следва страните, които сключват сделката, да уточнят подробно условията си. Това е необходимо, за да бъдат избегнати евентуални съдебни спорове, които често са продължителни и струват на страните морални и материални средства и много усилия.

2.6. ПРИДОБИВАНЕ НА СОБСТВЕНОСТ ПО ДРУГИ НАЧИНИ

Придобиване право на собственост при конститутивни съдебни решения:

  1. Решение на съда по чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), когато Предварителният договор за продажба на недвижим имот е обявен за окончателен.
  2. Съдебно решение по чл. 33 от Закона за собствеността (ЗС). С него се реализира правото на съсобственика да изкупи дела на друг съсобственик, когато това негово право е било нарушено.
  3. Съдебно решение по чл. 288, ал. 2 от Гражданско-процесуалния кодекс. С това решение съдът поставя жилището в дял и изключителна собственост на един от съделителите, като уравнява дяловете на останалите съделители с други имоти или пари.
  4. Особен случай – чрез търг или конкурс, чрез апортна вноска в капитала на търговско дружество, по силата на приватизационна сделка, чрез която недвижимите имоти, представляващи държавна или общинска собственост, преминават в собственост на юридическо или физическо лице.

Други способи за придобиване на право на собственост:

  1. Приращение.

Член 92 от Закона за собствеността гласи: “Собственикът на земята е собственик и на постройките и на насажденията върху нея, освен ако е установено нещо друго.” За да е в сила правото, по силата на този закон, познато като “приращение”, е необходимо вещите да бъдат трайно прикрепени към земята.

  1. Присъединяване.

В този случай собственикът на главната вещ става собстеник на една чужда вещ, която е присъединена като част към главната вещ по такъв начин, че не би могла да се отдели без съществено увреждане. Или с други думи казано – собственикът на главната вещ става собственик на присъединената вещ.

“Глупавите си строят къщи, а умните си купуват” Английска поговорка

2.7. КОГАТО ЛИПСВА ДОКУМЕНТ ЗА СОБСТВЕНОСТ

Много собственици най-вече в селата, които са наследили стари имоти, не притежават документ за собственост.

В практиката съществуват различни случаи.

Например имотът се владее и ползва от няколко поколения поред, води се на техните наследодатели в имотните регистри на общината. И това е всичко. Историята на имота не може да се проследи в Агенцията по вписване.

Друг пример. Собствениците на земя са построили домове със собствени сили и средства. За тези жилища са били изработени и одобрени архитектурни планове и са получили разрешение за строителство (протокол за дадена строителна линия, разрешение за ползване на вода от ВиК, разрешение за свързване към елмрежата). Построяват къща и живеят в нея. Плащат данъци. Но не притежават документ за собственост.

Обикновено възниква необходимост от документ за собственост, когато собственикът или неговите наследници решат да се разпореждат с имота. Тези собственици, когато разполагат с надлежни писмени доказателства, следва да се снабдят с констативен нотариален акт за собственост чрез Нотариус по чл. 483 от ГПК. Ако не разполагат с такива доказателства или те не са достатъчни, Нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собственост по давност. Това са така наречените констативни нотариални актове.

2.8. КОНСТАТИВНИ НОТАРИАЛНИ АКТОВЕ

Нотариалните актове, познати в българското законодателство, са разделени на две основни групи:

Нотариални актове, удостоверяващи извършването на правна сделка с недвижим имот;

Нотариални актове, удостоверяващи право на собственост върху недвижим имот, т.е. така наречените констативни нотариални актове.

С костативен нотариален акт Собственикът може да се сдобие в случаите:

  1. С надлежни писмени доказателства (документи) се установява пред Нотариуса, в чиито район е местонахождението на имота, правото на собственост. В практиката най-често срещаните случаи за издаване на констативни нотариални актове са, когато молителят е станал собственик по правоприемство, т.е. съществува нотариален акт на името на праводателя. В други случаи, когато молителят притежава документ на свое име, което е достатъчно доказателство за право на собственост, но не е нотариален акт, т.н.
  2. Не се разполага с писмени доказателства за правото на собственост или те са недостатъчни.

Случва се да липсват каквито и да са документи за имота. Например притежава се нотариален акт за собственост на земята под къщата, но за къщата няма.

В обстоятелствената проверка пред Нотариуса се посочва като основен придобивен способ давностно владение по чл. 79 от Закона за собствеността. Тълкованието на този член е, че владението е упражнявано чрез постоянна фактическа власт явно, непрекъснато, несъмнено и спокойно в продъжение на повече от 10 години (5 години, ако владението е добросъвестно). На база събраните доказателства Нотариуса признава правото на собственост, като се произнася с мотивирано постановление и издава констативен нотариален акт за собственост, с който не се учредява, а само се удостоверява правото на собственост. Този акт не се ползва със сила на присъдено нещо и няма конститутивно действие. Удостовереното в него право произтича от факти и обстоятелства, стоящи извън акта.

Нотариусът извършва обстоятелствена проверка за придобиване на собственост по давност чрез разпит на трима свидетели (чл. 483, ал. 2 от ГПК).

За да се сдобие Собственикът с документ за собственост, трябва да подаде чрез кметството молба-декларация по образец до Нотариуса, в чийто район е имотът. В нея се посочват: трите имена на Собственика, местоживеене, ЕГН, данни за имота (местонахождение, пространство и граници) и данни за свидетелите (имена, адреси). Молбата се утвърждава от кмета на общината (района). Вземат се и документи за платени данъци от молителя за имота, и че имотът не е държавен или общински. Ако проблемът е дворно място, задължително се представят скица на имота и данъчна оценка.

В чл. 480, 471 от ГКП е цитирано кои не могат да бъдат свидетели: недееспособните, неграмотните на български език, слепите, глухите и немите, семейството и роднините на Нотариуса, и др. Свидетелите трябва да установят категорично, че лицето, което не притежава документ за собственост, е владяло имота (описан в молбата) 10 години без прекъсване и продължава да го владее от свое име, на свое основание и за своя сметка. Показанията се протоколират и се подписват от свидетелите и Нотариуса. Така, чрез надлежни писмени или гласни доказателствени средства, се доказва правото на собственост. Нотариусът приключва производството с постановление, с което се признава правото на собственост и се издава констативен нотариален акт. С образуване на делото се плаща нотариална такса, която е еднократна.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Свидетелите носят наказателна отговорност за неверни данни.

Може в даден конкретен случай Нотариусът да откаже да извърши обстоятелствена проверка, ако събраните доказателства не са достатъчни.

ВАЖНО!

Само имотите, собственост на държавата и общината, не могат да се придобиват по давност.

2.9. КОНСТАТИВНИЯТ НОТАРИАЛЕН АКТ МОЖЕ ДА СЕ ОСПОРВА ПРЕД СЪДА

Издаването на констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот е едностранно. Нотариусът се базира само на показанията на трима свидетели, с цел да осигури на собственика възможност да се снабди с документ (ако няма такъв) за правото си на собственост. В този случай правото на собственост произтича от давностното владение (съответно 5 или 10 години), упражнявано от лицето, претендиращо да е собственик.

Констативният нотариален акт не създава право на собственост, а само удостоверява същото. Така че, ако актът е издаден на несобственика на недвижим имот, собственикът не изгубва своето право на собственост и при спор може да доказва това право в съда с всички допустими от закона доказателствени средства.

Констативният нотариален акт не съставлява пълно доказателство за вписаното в него, ако не са признати по съдебен ред обстоятелствата в него. Констатациите в акта, издаден по обстоятелствена проверка, подлежат на опровергаване при всеки спор за собственост, без да е необходимо отделно производство за целта.

В практиката съществуват случаи, когато страната с нотариален акт за даден имот, оспорва другата страна, която притежава констативен нотариален акт за този имот. Следва да се признае собствеността на една от страните. Спорът се решава по съдебен ред. Делото може да мине през различни инстанции по реда, предвиден в Гражданско-процесуалния кодекс, като последната, най-висшата е Върховният касационен съд (ВКС)

ВАЖНО!

Констативният нотариален акт е оборимо доказателство за правото на собственост на титуляра му и не се ползва със силата на присъдено нещо.

Засегнатите лица от наличието на констативен нотариален акт за собственост на недвижим имот могат да оспорят пред съда фактите, от които се извежда правото на собственост.

2.10. ДАВНОСТ

Давността отчита времето като фактор, който влияе върху правните отношения между хората.

Давността е позната като институт, както на облигационното право (погасителна давност), така и на вещното право (придобивна давност).

Погасителната давност се основава на правилото, известно още от римското право – законът защитава бдящия, а не спящия. Целта е да бъдат стимулирани правните субекти да защитават правата си, а не претенциите им да потъват в безвремието. Правоотношенията между хората са сбор от субективни права и правни задължения.

Правното задължение на длъжника е да извърши, да не извърши или да даде нещо така, че да удовлетвори правния интерес на кредитора.

В случай, че длъжникът не изпълни доброволно своето задължение, кредиторът може да реализира претенцията си посредством силата на държавната принуда. Това означава да упражни правото си на иск.

В чл. 110 от ЗЗД се казва: “С изтичане на пет годишна давност се погасяват всички вземания, за които Законът не предвижда друг срок.” Независимо от буквалното тълкуване на текста, смисълът е, че се погасява правото на искова защита (да се предевява иск пред съда), а не че се погасява самото субективно право. То се запазва и след изтичане на давностния срок. Петгодишния срок е известен като обща погасителна давност.

В чл. 111 от ЗЗД се предвижда и по-кратка давност – тригодишна. Тя е давността за вземанията от възнаграждение за труд (ако не е предвидено друга давност), за обещетения и неустойки при неизпълнен договор, за наем, за лихви и за други парични плащания.

Смисълът на разграничението между погасяването на субективното право и възможността да се иска неговата защита по исков ред се изразява най-просто в това, че ако длъжникът изпълни своето задължение, след като е изтекъл давностния срок – поради незнание или добра воля, то платеното (даденото от него) не може да се иска обратно. Придобивната давност има за цел да приведе правната действителност в съотвествие с фактическата.

Общата разпоредба е в чл. 79 от Закона за собствеността, според който правото на собственост по давност върху недвижим имот се придобива с непрекъснато владение в продължение на десет години. Владението има два компонента:

  1. фактическа власт върху вещта и
  2. намерението, желанието на субекта да упражнява тази власт за себе си, да държи вещта като своя. Ако това липсва, няма владение, а само държане (държа чужда вещ за другиго). В този случай е невъзможно да се придибие право на собственост по давност.

 

Владението е фактическо състояние. В зависимост от отношението на владелеца към самия акт на владението, то може да бъде добросъвестно или недобросъвестно.

2.11. ДОБРОСЪВЕСТНО И НЕДОБРОСЪВЕСТНО ВЛАДЕНИЕ

„Добросъвестно и недобросъвестно“ владение имат специфично значение, което се отличава от това на думите в разговорния език.

Недобросъвестният владелец владее чужда вещ, като знае, че не е неин собственик.

Добросъвестният владелец владее чуждата вещ с убеждението, че е неин собственик. Чистата съвест няма нищо общо с характера на владението.

Законодателят прави разлика между двата вида владение във връзка с придобиването на право на собственост по давност.

Цитираното в чл. 79, ал. 1 от ЗС общо правило, че Правото на собственост по давност се придобива с непрекъснато владение в продължение на десет години, се отнася за недобросъвестния владелец. Това не е посочено изрично в закона.

Изводът се налага от чл.79, ал. 2 от ЗС, според който “ако владението е добросъвестно, правото на собственост се придобива с непрекъснато владение в продължение на пет години”.

2.12. ВЕЩНО ПРАВО

Вещно право е правото на дадено лице да ползва определена вещ по всякакъв начин. Най-разпространеното

вещно право е правото на собственост.

Съществуват и ограничени вещни права. При тях дадено лице учредява право на трето лице. То ползва самата вещ и всички полезни свойства от нея (естествени плодове или граждански: наем, лихва), но до обема, определен от собственика.

Например: ако ви е учредено вещно право на жилище, можете да живеете в него, или да го отдавате под наем и да получавате доходи.

Ограничено вещно право е правото за строеж в чужд имот, както и правото на преминаване през даден имот (сервитут).

Правото на ползване е самостоятелно ограничено вещно право. То е един от основните компоненти на правото на собственост.

2.13. ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ

Правото на ползване е един от основните видове ограничени вещни права върху недвижимите имоти.

Член 56 от Закона за собствеността гласи: “Правото на ползване включва правото да се използва вещта съгласно с нейното предназначение и правото да се получават добиви от нея, без тя да се променя съществено”. С учредяване на вещно право на ползване на недвижим имот учредителят предоставя за ползване за определено време ползването и владеенето на част или на целия имот.

В практиката правото на ползване намира най-често приложение при дарението или при договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължението за гледане и издръжка. В тези случаи старият собственик (дарител или прехвърлител) запазва за себе си пожизнено и безвъзмездно правото на ползване върху прехвърления имот, като това се вписва изрично в съответния нотариален акт.

В този случай купувачът или дареният придобиват така наречената “гола собственост”, защото правото да живее в имота, да го отдава под наем и др. остават за прехвърлителя. Той може да запази правото на ползване не само за себе си, но и за своя съпруг, родител или дете.

Основно изискване, поставено в закона, е предназначението на вещта да не се променя съществено и тя да се използва съгласно обичайните й функции според вида и естеството, които изпълнява.

От чл. 57 до чл. 62 от Закона за собствеността се третират правата и задълженията на ползвателя:

  • да плаща текущите разходи, свързани с ползването (данъци, такси и др.);
  • да поддържа вещта в състоянието, в което е приета от Собственика (удостоверява се с опис);
  • да не я уврежда съществено (не става дума за естественото овехтяване, вследствие употреба);
  • да съобщава на Собственика за всяко посегателство върху нея (само Собственикът има право на защита);
  • да я върне (след изтичане на срока) на Собственика същата, върху която е учредено правото;
  • да я застрахова в полза (на името) на Собственика, освен ако не е уговорено друго. Това е защита на принципа, че вещта погива за собственика.

Ползвателят не може да отчуждава своето право. В този смисъл правото на ползване е непрехвърлимо и ненаследимо. Той може да извлича полезни свойства от вещта. Те могат да са естествени (плодове, прираст от добитък и др.) или граждански (наем, лихва и др.). Законодателят поставя ограничения относно извличането на тези свойства, които представляват своеобразна защита в полза на носителя на собствеността.

Следва да се прави разлика между ползването в облигационен смисъл и ползването като вещно право. При наема също има ползване, но вещно право няма, защото има облигационен договор и обикновеното ползване е част от него. Ползвателят в тези случаи е само държател.

Сключените от ползвателя договори за наем на полски имоти остават в сила до края на текущата стопанска година, ако правото на ползване се прекрати преди трова.

Правото на ползване се прекратява (чл. 59 от ЗС): със смъртта на ползвателя (ако не е учредено за по-кратък срок), с ликвидацията на дружеството (при юридически лица), при погиване на вещта (събаряне на постройката, пожар, земетресение и др.), при неупражнено право в петгодишен срок.

Собственикът може да поиска от съда да прекрати правото на ползване, ако ползвателят, след отправеното му предупреждение, продължава с действията си да променя съществено вещта, да нарушава задълженията си, да поврежда или разрушава вещта.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Вещното право на ползване върху недвижим имот между физически лица се учредява с нотариален акт, а когато обектът е държавен или общински – със заповед на кмета на общината по местонахождение на недвижимия имот.

ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ И СЛЕД ПРОДАЖБА НА ИМОТА

Продавачът си запазва пожизнено и безвъзмездно вещното право на ползване на недвижимия имот при продажба или дарение на имота. При брокерите на недвижими имоти съществува жаргон: “Имотът се продава с бабата и дядото.” Новият собственик по документ е собственик, но не може да се ползва от правото си на собственост.

При продажба на имот с учредено право на ползване новият собственик следва да търпи упражняването на вещното право на ползване, независимо, че има смяна на собственика на недвижимия имот. Ползвателят ползва имота съобразно с предназначението му и няма право да го променя съществено без съгласието на собственика. Носителят на вещно право на ползване плаща данъците, застраховките, разноските по ползването на имота и може да го отдава под наем, като събира плодовете от наема.

Притежателят на вещно право на ползване има непосредствено господство върху недвижимия имот. При нарушаване на ползването от друго лице може да се иска от съда прекратяване на неоснователното действие (чл. 108 и чл. 109 от ЗС).

Ползвателят има висока степен на защита дори и срещу собственика на имота.

ДОБРЕ Е ДА СЕ ЗНАЕ

Собственикът има право да продаде имота, но учреденото право на собственост не се погасява с продажбата.

Вещното право на ползване следва имота, а не собственика на същия.

2.14. ОТСТЪПЕНО ПРАВО НА СТРОЕЖ

Правото на строеж е самостоятелно вещно право, при което едно лице (или група лица) придобива отделно от земята собствеността върху съществуваща постройка или възможност да построи сграда върху чужда земя.

Собственикът на право на строеж може да ползва земята, под и около постройката, доколкото това е необходимо и достатъчно за нормалното използване на постройката по предназначение.

Закупуването на сграда (или част) без парцел под нея означава, че се купува жилище със суперфикция (superfic – повърхност) или с така нареченото “отстъпено право на строеж”, т.е отстъпено право на застрояване на определена повърхност върху чужд имот.

Правото на строеж се придобива чрез правна сделка, по давност или по други начини, предвидени в закона. Собственикът на жилище с отстъпено право на строеж има право да го продава, завещава, както и да извършва делба.

Правото на строеж в поземлените имоти се учредява само с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за проектиране, издадена от главния архитект на общината. Договорът за учредяване право на строеж на сграда, която по план не се предвижда, е нищожен.

Правото на строеж може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж (изградени стени и покрив). Това се констатира с протокол от общинската администрация. След това вече могат да се осъществяват прехвърлителни сделки за цялата сграда или за самостоятелни обекти от нея.

Право на строеж може да се учреди от собственика (частно лице, общината, държавата) и без участие на земята (парцела), а само за изграждане на определено жилище или друг обект (ателие, гараж, магазин, офис и др.). В този случай парцелът и всички права върху него остават за лицето, което е учредило правото на строеж.

Ако при отстъпване правото на строеж не е определен обемът на това право, се счита, че лицето, в чиято полза то е учредено, може да застрои всичко, което е предвидено в ЗРП .

Законът за устройставо на територията (ЗУТ) изключва възможността да бъде учредявано право на строеж на съпруг или роднини. Такова право се даваше от вече отменения закон – ЗТСУ (предвиждаше се облекчена форма в полза на съпруга или на роднина на собственика по права линия неограничено, а по сребърна – до втора степен включително, както и в полза на един или повече съсобственици). С новия закон сделката между роднини следва да бъде сключвана под формата на нотариален акт.

В общински или държавен поземлен имот може да се учреди право на строеж на граждани и фирми. Това става с писмен договор, който не се нуждае от нотариална заверка на подписите, но се вписва в Службата по вписванията. Когато в такъв имот има изградена сграда в режим на етажна собственост държавата или общината учредяват право на строеж на самостоятелен обект или право на пристрояване на сграда, без да се иска съгласието на лицата, на които първоначално е учредено право на строеж.

Правото на строеж може да бъде погасено, ако то е учредено за определен срок. След изтичане на срока собствеността на сградата преминава върху учредителя на това право.

Или в друг случай – отстъпеното право на строеж не е упражнено в предвидения от закона срок – пет години. Ако правото на строеж е учредено върху парцел частна собственост, е достатъчно само изтичане на този срок. Ако това право е учредено върху държавна или общинска земя, то може да бъде отнето след изтичане на давностния срок с решение на съответния държавен или общински орган (чл. 67, ал. 2 от ЗС).

Отнемането на веднъж учредено право на строеж от собственика на строителния парцел не може да става едностранно. В този случай за прекратяване на неговото действие е необходимо съгласието на двете страни.

Страните по договор за право на строеж могат да искат неговото разваляне при условията на чл. 87, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите и след построяването на сградата. Достаъчно е да са налице предпоставки на значително неизпълнение на задълженията по договора. Съдът разваля договора. След това се прилага принципът на приращението – собственикът на земята става собственик и на постройката (чл. 92, ЗС).

Ако развалянето на договора има действие за в бъдеще, носителят на правото на строеж е добросъвестен владелец и може да иска от собственика на земята да му се заплати построеното или да задържи вещта до окончателното възмездяване.

У нас собственикът на земята притежава и построеното върху нея. Действието на този принцип може да се избегне, ако собственикът на земята отстъпи на друго лице правото да построи сграда върху неговата земя. Тогава собственик на постройката става лицето, на което е отстъпено правото на строеж.

ВАЖНО!

Правото на строеж се погасява с изтичане на пет години от сключване на договора, ако не бъде реализирано.

Правото на строеж се приема, че е налице, когато построената сграда е годна за обитаване.


***

 

Свързани закони: